Тсж и собственник нежилого помещения. Собственники нежилых помещений и управляющая компания: основы гармоничных отношений Могут ли тсж продавать нежилое имущество

Общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений.

К общему имуществу жильцов МКД относят:

• лифты, коридоры, лестничные клетки, подвалы и чердаки;
• помещения, отведённые для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
• инженерное и техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещения;
• крыши и технические ограждения;
• придомовая территория.

Справка! Со временем, за счёт использования целевых взносов от состоящих и не состоящих в товариществе граждан, в МКД могут создаваться новые объекты долевой общественной собственности, например, спортивная или детская площадка. Решение о создании нового имущества принимается на собрании членов ТСЖ.

Обязанности по содержанию общего имущества

Чтобы реализовать обязанности по содержанию общедомового имущества, владельцы собственности могут стать членами ТСЖ либо должны заключить договор с товариществом собственников жилья, на основании которого организации делегируются все права на проведение подобного рода действий.

В договоре прописывается, что финансовое бремя по обслуживанию общего имущества лежит на печах собственников независимо от их членства в ТСЖ, пропорционально доли собственности.

С граждан, не являющихся членами товарищества, взимается плата только на содержание имущества. Счета на приобретение новых объектов собственности или дополнительных услуг, например, по охране двора или автостоянки, не члены ТСЖ оплачивать не обязаны.

Размер оплаты определяется сметой доходов/расходов, которая утверждается на общем собрании. Согласно Правил , принятых Постановлением Правительства РФ №491 , размер регулярных платежей определяется общим собранием и является обязательным для всех.

В сфере деятельности по обслуживанию общей собственности, ТСЖ осуществляет такую работу:

• представляет интересы собственников;
• осуществляет работы в рамках устава;
• заключает договора с обслуживающими и ремонтными организациями;
• контролирует исполнение пунктов, прописанных в заключенных договорах;
• выбирает обслуживающие и ресурсоснабжающие компании;
• принимает взносы и оплату за коммунальные услуги;
• перечисляет средства по договорам;
• проводит обязательные платежи;
• определяет смету и регулярность платежей собственников;
• требует своевременной оплаты;
• осуществляет страхование общего имущества.

Содержание общего имущества: что в него входит?

Согласно ст.151 ЖК РФ , собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество:

ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.

Обратите внимание! Товарищество не имеет возможности отчуждать, а, следовательно, и приобретать долевую собственность. Однако по решению общего собрания, такое имущество может быть передано товариществу в пользование.

Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.

В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам, но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.

Помещение для правления

Помещение, в котором осуществляют свою работу правление и обслуживающий персонал, может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.

Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети, средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличия кассового аппарата для приёма взносов и платежей – систему охраны.

Отношения между собственниками нежилых помещений и товариществом

Сложность взаимоотношений между ТСЖ и владельцами нежилых помещений кроется в некоторых противоречиях, содержащихся в нормативно-правовых актах.

С одной стороны, в Жилищном Кодексе определено право долевой собственности на нежилые помещения. С другой стороны, в Постановлении ВС РФ N3020-1 «О разграничении государственной собственности» от 1991г. , Указе Президента РФ №2284 от 24.12.1993 , и в Указе Президента РФ №1535 от 22.07.1994г. , говорится о том, что подобные помещения передаются в собственность администрации населённого пункта и могут быть приватизированны.

Зачастую, такие помещения не могут быть выделены из общей собственности , поскольку в них часто расположены коммуникации и инженерное оборудование, работа которых направлена на обслуживание дома. Закрытие свободного доступа к ним для проведения регламентных или аварийных работ может стать предметом спора между ТСЖ и собственником.

Немало вопросов возникает и по поводу участия собственников нежилых помещений в общедомовых расходах на его содержание. В данном случае владелец нежилого помещения должен подписать с ТСЖ договор на право долевого участия в пользовании и расходах или на управление общей собственностью.

Жилищный Кодекс в этом смысле обязывает всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, вне зависимости от того, пользуются они общим имуществом или нет, нести равное бремя по содержанию недвижимости.

Справка! Размер оплаты за содержание общего имущества может быть установлен на общем собрании. Он может быть либо пропорциональным доле каждого собственника, либо иметь повышающий коэффициент в отношении владельцев нежилых помещений.

Заключение договора

Договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения имеет форму, несколько отличную от той, которая заключается между товариществом и владельцем жилого помещения, не являющимся членом ТСЖ.

В договоре должны быть такие обязательные пункты:

• перечисление имущества в общей долевой собственности;
• перечень предоставляемых услуг, направленных на содержание общего иммущества;
• определение стоимости содержания дома.

В договоре следует четко обозначить такие моменты:

Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ?

Как уже говорилось, товарищество может выступать собственником недвижимости, в том числе и нежилых помещений, но только если оно приобрело их в результате акта дарения, покупки и тому подобных действий, описываемых ГК РФ.

Как же может ТСЖ стать владельцем общей собственности, пусть даже и нежилой? В этом случае только собранием всех собственников долевого имущества может быть принято решение о продаже этого имущества ТСЖ. Все отношения между собственниками, независимо от их участия в ТСЖ, регламентируются федеральными законами, Жилищным Кодексом и Постановлениями Правительства.

Во избежание трений и судебных исков, любые операции со стороны ТСЖ должны осуществляться с одобрения собственников. С владельцами нежилых помещений отношения устанавливаются на базе заключенных договоров по предоставлению коммунальных услуг и участию в содержании общедомовой собственности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Создание товариществ собственников нежилых помещений практически полностью совпадает с таковым процессом при участии владельцев жилплощадей. Но создание ТСЖ офисного здания невозможно: участниками товарищества должны быть как минимум два владельца квартир. Поэтому часто задаваемый специалистам «Ригби» вопрос о том, кто может инициировать создание товарищества, и ответ на него прост: это могут быть владельцы жилых или нежилых площадей. Но действующим законодательством исключается возможность создание ТСЖ в рамках торговых центров. Владельцы магазинов или офисов, расположенных в ЖК, вправе инициировать появление ТСЖ, выражать свою волю при очном или заочном голосовании.

Как выглядит создание товарищества собственниками нежилых помещений?

Чуть выше было отмечено: по нормам законодательства невозможно создать товарищество собственников нежилых помещений. Но владельцы коммерческих площадей обладают возможностью быть участниками собраний собственников, делая выбор наравне с остальными. Нежилые помещения при создании ТСЖ являются полноценными «голосами» при создании объединения домовладельцев. Этот процесс потребует:

• Организовать собрание, пригласив всех собственников помещений коммерческого и жилого назначения;
• При получении более 50% положительных голосов «за» ТСЖ утверждается состав правления товарищества;
• Разработать устав общества;
• Подписать протокол с перечислением всех принятых собственниками решений.

Теперь мы знаем: собственник нежилого помещения может создать ТСЖ только через участие в инициативной группе в ходе подготовки к общему собранию. Идея объединения в товарищество может целиком принадлежать владельцам коммерческих площадей. В этом смысле никаких ограничений и препятствий для них не существует. Еще один важный вопрос: можно ли зарегистрировать товарищество собственников без привлечения владельцев коммерческих помещений? Это возможно, хотя на общем собрании инициативной группе придется уведомить их о планируемых изменениях в управлении зданием.

Как хозяин нежилого помещения может создать ТСЖ?

Сведения о том, как создать ТСЖ собственникам коммерческих помещений, фиксируется Жилищным кодексом РФ, статьей 147. Внесение сведений об организации в ЕГРЮЛ предполагает, что председателю товарищества, избранному общим собранием, потребуется:

1. Квитанция об оплате госпошлины (4000 рублей);
2. Заполненное заявление для госрегистрации ТСЖ;
3. Нотариально удостоверенные копии учредительных документов;
4. Банковские реквизиты товарищества.

Перечисленные бумаги сдаются в ИФНС. Одновременно с этим следует перевести дом под управление создаваемого ТСЖ, известив службу городского хозяйства по месту нахождения объекта. Тот факт, что создание ТСЖ нежилых помещений невозможно, не влияет на шансы собственника коммерческого помещения стать членом правления или возглавить товарищество. Действующие акты и кодексы не ограничивают хозяев офисов или магазинов в жилых комплексах по сравнению с жильцами.

Что еще следует знать собственникам о создании ТСЖ?

Владельцы жилплощадей, проигнорировавшие встречу, повесткой которой являлось решение об организации товарищества, будут вынуждены подчиниться решению большинства. У тех жителей многоквартирного дома, которые не смогут явиться в назначенное время, есть возможность составить доверенность простой письменной формы и передать свои голоса соседям или родственникам. Этой возможностью могут воспользоваться и собственники коммерческих площадей, передав свое право на волеизъявление по доверенности своему уполномоченному лицу.

Товарищество собственников выбирается на общем собрании жильцов с учетом большинства от всех присутствующих (не менее чем 50% + один голос). В таком доме стать его членом может каждый собственник объекта. ТСЖ оформляет договоры с разными организациями, а также производит процедуры для предоставления владельцам квартир коммунальных услуг.

Если жильцы избрали управление через УК (управляющую компанию), то по договору она и несет ответственность. ТСЖ гарантирует правильное владение, использование и распоряжение имуществом в многоквартирном здании, а также предоставляет все услуги владельцам, живущим в доме.

С лицами, владеющими нежилыми помещениями

Справка. В соответствии с правовой базой, существующей в нашей стране, нежилые помещения являются автономными объектами недвижимости, подтвержденными несколькими законодательными документами.

К данным объектам имеют отношение помещения на чердаках, в подвалах, лифты, крыши зданий и поэтому вполне объяснимы противоречия, порой возникающие при выделении данных помещений в частное владение. Ведь в правовом плане безразлично, жилое помещение или нет , встроенное или пристроенное – лишь бы оно было частью здания, и оформлен технический паспорт.

Для координации взаимоотношений между ТСЖ и владельцами нежилых помещений, не являющимися членами этой организации, Гражданский кодекс регламентирует оформить договор.

В нем должны быть отмечены определенные условия для содержания этого объекта. В договор должно быть внесено следующее:

Относительно затрат при эксплуатации нежилых помещений, то здесь трактовка закона однозначна. Она гласит, что ТСЖ назначает платежи и взносы для каждого участника товарищества и собственника нежилого объекта в зависимости от его доли в праве коллективной собственности.

Важно! Нет законных оснований разграничивать расходы между членами ТСЖ и собственниками необитаемых помещений.

И неважно, пользуется владелец какого-либо объекта лифтом, крышей или подъездом дома, или нет – платить взносы член ТСЖ обязан .

С владельцами квартир

Взаимодействие между ТСЖ и собственниками жилья строится на постоянной основе после того как образуется товарищество. Формирование подобных отношений вытекает из права и письменного договора.

Таким образом, соблюдаются нормативы жилищного законодательства. С участниками товарищества взаимоотношения основываются на базе Устава и правил, принимаемых на общем собрании. Отдельные договорные соглашения заключаются с теми, кто не является участником ТСЖ.

При составлении такого договора предметом для подписания будет общая собственность, ее содержание и ремонт. Особенно выделяются в соглашении следующие условия:

Договор оформляется в двух экземплярах, подписывается председателем правления товарищества, собственником жилья и после этого он вступает в юридическую силу.

Права и обязанности граждан

По отношению к квартире

Внимание! Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему жилым помещением.

Он может предоставить в пользование другому лицу квартиру по найму. А также заключить с ним договор безвозмездного проживания, но при этом данное использование не должно ущемлять интересы других граждан.

Кроме прав, собственник обязан соблюдать необходимые условия проживания в помещении . Ему нужно поддерживать в надлежащем виде жилую площадь, на которой он проживает. Он должен соблюдать права и законные интересы соседей, следовать правилам использования квартирных помещений. Кроме этого, владелец вынужден нести расходы по содержанию общего имущества и помещений.

Применительно к нежилым помещениям

Участие в товариществе, которое организовано в доме, дает право не только присутствовать на собрании, но и принимать разные решения, например, относительно нежилых помещений. Именно члены ТСЖ определяют необходимость о ставке консьержа, или какой косметический ремонт нужно сделать в вестибюле, коридоре или на лестничной клетке. А это напрямую влияет на рыночную стоимость квартир в этом здании.

Учитывая тот фактор, что именно товарищество распоряжается помещениями коллективного применения , квартиросъемщики с его поддержкой принимают решение, как использовать чердак или подвал своего дома. А оформление за товариществом прилегающей территории, позволит организовать не только парковку машин, но и детскую площадку.

Справка. Кроме вносимых взносов, источником доходов для товарищества могут быть и государственные субсидии.

Для этого участникам следует помнить, что власти муниципалитета, являющиеся владельцами не приватизированных квартир в здании, также обязаны покрывать расходы по содержанию жилья, а в случае отказа, ТСЖ имеет право взыскать часть взносов в принудительном порядке.

А также в соответствии со ст. 153 ГК РФ товарищество может выступить инициатором строительства дополнительных сооружений с дальнейшим извлечением доходов из них. Например, допускается, при оформлении всех разрешений пристроить к жилому зданию помещение под магазин или кафе, и сдавать его в аренду: вполне возможно, что данные платежи перекроют большую часть коллективных расходов.

Владелец частного предприятия, которое находится на территории дома, независимо от членства в товариществе, обязан нести коммунальные расходы и тратиться на поддержание в надлежащем состоянии общих принадлежностей. При этом важным моментом является то, что предметно подразумевается под расходами на содержание общего имущества.

Такое уточнение обусловлено ст. 210 Гражданского кодекса РФ , где сказано, что владелец объекта несет бремя содержания помещения и имущества , находящегося в нем, если другое не оговорено в договоре ТСЖ.

Помимо этого, согласно ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники необитаемых помещений обязаны нести расходы на содержание коллективного имущества в многоквартирном доме. Они определяются долевым участием в праве общей собственности.

Какие документы нужны для предоставления товариществу?

Важно! Чтобы вступить в товарищество, желающие пишут заявление и подтверждают свои права владения путем предоставления отчета из Единого государственного реестра.

К подтверждающим документам относятся следующие договора:

• купли;
• дарения;
• наследования;
• пожизненного содержания и другие подобные документы.

При этом надо иметь в виду, что все они без выписки из Единого реестра не дают права на собственность. Заявление и подтверждающие документы предоставляются председателю правления ТСЖ, и затем вопрос о вступлении нового члена рассматривается на заседании и выносится на общее собрание.

Владельцы квартир, не пожелавших вступить в ТСЖ, заключают с ним договор на содержание и ремонт общего имущества и оплачивают эти услуги. Все владельцы квартирных помещений обязаны выполнять требования административного законодательства , а также соблюдать Устав и правила ТСЖ.

Все чаще жители многоквартирных домов организовывают товарищества собственников жилья. В связи с этим возникает вопрос, нужно ли вступать в члены такого сообщества. В первую очередь, нужно понять, каким образом происходит взаимодействие владельцев с ТСЖ.

Как ТСЖ взаимосвязано с собственниками помещений?

Товарищество собственников жилья создается владельцами помещений многоквартирного дома для того, чтобы самостоятельно управлять общедомовым имуществом. Согласно статье 136 Жилищного кодекса РФ создать такую некоммерческую организацию можно только при наличии согласия на это минимум половины собственников МКД.

В связи с тем что ТСЖ самостоятельно осуществляет управление домом в сфере ЖКХ, жильцы могут рационально использовать средства на улучшение жилищных условий. Товарищество выполняет целый ряд функций, таких как:

• использование общего имущества одного или нескольких многоквартирных домов;
• создание специальных фондов для сбора средств на ремонт дома;
• проведение мероприятий, направленных на облагораживание МКД и придомовой территории;
• сбор средств с жильцов в качестве оплаты предоставленных им коммунальных услуг, а также различного рода добровольных взносов;
• заключение соответствующих соглашений с ресурсопоставляющими организациями;
• предоставление коммунальных услуг жильцам МКД;
• ведение отчетности обо всех доходах и расходах организации.

На этом список функций, которые выполняет сообщество, не заканчивается. ТСЖ выполняет еще много действий, направленных на улучшение жилищных условий граждан.

Собственники жилья имеют право самостоятельно решать, вступать им в ТСЖ или нет. Кроме того, они могут:

• избирать правление сообщества и его председателя путем голосования;
• участвовать в деятельности организации, принимая решения на собраниях;
• контролировать финансовую деятельность товарищества;
• вносить добровольные и обязательные членские взносы;
• выходить из членства сообщества по своему желанию на основании заявления.

Другими словами, владельцы помещений могут принимать активное участие в товариществе по благоустройству своего дома и придомовой территории.

Как взаимодействует ТСЖ и собственники помещений?

К ТСЖ могут относиться как жилые, так и нежилые помещения. И в первом, и во втором случае организация взаимодействует с их собственниками.

Нежилые помещения

Нежилые помещения определяются как самостоятельные объекты. Однако в основном их невозможно отделить от общей собственности. Владельцы могут стать членами сообщества по своему желанию. Собственники, не являющиеся членами сообщества, заключают с ним договор, в котором оговаривают долю владельца в общем имуществе и расходах на его содержание. Плата на содержание общедомового имущества для владельцев нежилых помещений насчитывается так же, как и для собственников квартир.

Обратите внимание! Договор подписывают с целью предотвращения проблем с доступом к нежилым помещениям. Чаще всего к ним относятся чердаки и подвалы, где могут находиться коммуникации и оборудование. Но по закону они имеют статус автономных. Из-за этого ТСЖ могут иметь проблемы с доступом к коммуникациям, необходимым для жизнеобеспечения всего МКД, если они расположены в помещении, которое находится в собственности частного лица.

Жилые помещения

Законодательно нет отличия в статусах жилого и нежилого помещения, входящего в состав общего имущества МКД. Порядок взаимодействия товарищества с собственниками зависит от того, являются они его членами или нет. Таким образом, членов ТСЖ рассматривают как лиц, которые входят в состав некоммерческой организации. В свою очередь, с людьми, не желающими вступать в товарищество, заключаются соответствующие договора. Обе категории имеют конкретные права и обязанности. К примеру, содержание общедомового имущества является обязанностью как членов сообщества, так и людей, с которыми заключены соглашения.

Права и обязанности собственников помещений по отношению к ТСЖ

Каждый собственник МКД, находящегося под управлением товарищества, имеет конкретные права и обязательства.

Жилые помещения

Обладатели жилплощади в многоквартирном доме, находящемся под управлением ТСЖ, имеют право:

• на принятие решений, касающихся управления МКД, путем голосования на сборах членов сообщества;
• осуществление контроля над качеством предоставляемых услуг;
• гарантированную защиту своих законных прав;
• предъявление требований по устранению нарушений;
• получение различного рода информации, касающейся деятельности организации;
• вступление или выход из товарищества по своему желанию;
• контроль финансовой деятельности сообщества;
• пользование общедомового имущества.

На жильцов дома также ложатся и определенные обязанности. К ним относятся:

• своевременная оплата коммунальных услуг;
• плата за обслуживание общедомового имущества;
• внесение обязательных членских взносов (только для участников организации);
• предоставление необходимых документов сообществу.

Нежилые помещения

Права и обязанности для владельцев нежилых помещений не отличаются от перечисленных выше. Закон защищает таких людей, приравнивая их в правах и обязанностях к собственникам жилых помещений.

Документы для ТСЖ от собственника

Владельцу следует предоставить в ТСЖ следующие документы:

• документ, подтверждающий право собственности;
• выписка из госреестра.

Важно! Если человек подает заявление через своего законного представителя, то понадобится документ, удостоверяющий личность доверенного лица, и доверенность, заверенная в соответствии с действующим законодательством.

Каждый человек может самостоятельно решать, становиться ему членом товарищества собственников жилья или нет. Отказ от вступления в организацию не освобождает его от оплаты коммунальных услуг, а также не снимает с него обязанность вносить плату на содержание общедомового имущества.

Прочитайте статью до конца, и Вы поймете, что по созданию ТСН в апартаментах Вам стоит сотрудничать именно с нашей компанией по следующим причинам:

Апартаменты – это элитное жилье, которое в силу закона имеет статус нежилого помещения.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ получили право объединяться в товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы. В 2014 — 2016 годах в Гражданский кодекс Российской федерации были внесены изменения, которые коснулись некоммерческих объединений граждан. ТСЖ (товарищество собственников жилья) стало одной из форм ТСН (товарищества собственников недвижимости).

Очень важно понять, что в настоящее время создать ТСЖ нельзя, создаются только ТСН . Товарищества собственников недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ. Но там находится всего три статьи, посвященные ТСН в самой общей форме. Они не могут урегулировать деятельность всех видов ТСН. Гражданский кодекс РФ отсылает нас к специальным законам: к Жилищному кодексу РФ, который регулирует деятельность ТСЖ, и к Федеральному закону от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который регулирует деятельность СНТ, ДНТ и проч.

Обратите внимание, что законом не предусмотрены иные формы ТСН кроме как ТСЖ или СНТ/ДНТ/ОНТ! Бытует большое заблуждение, что есть отдельный вид — ТСН в нежилых зданиях. Такого вида ТСН не предусмотрено законодательством. Создание и деятельность ТСН в апартаментах прямо не урегулирована ни в каком законе. В таких случаях в юриспруденции применяется аналогия закона.

АНАЛОГИЯ ЗАКОНА

Частично проблему пробельности в праве в 2009 г. решил Высший арбитражный суд РФ, который издал Постановление Пленума № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В пункте 1 данного Постановления сказано: «Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ».

Высший арбитражный суд РФ признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к собственникам нежилых помещений (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ).

К порядку принятия общих решений собственниками помещений в Постановлении относится пункт 6, согласно которому по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44–48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Кроме того, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо говорит: «В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ».

Таким образом, собственники апартаментов вправе, как и собственники квартир, устраивать общие собрания, которые регулируются статьями 44-48 ЖК РФ. Такого мнения придерживался как ранее существовавший Высший Арбитражный Суд РФ, так и существующий Верховный Суд РФ.

ПЕРВАЯ ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ АНАЛОГИИ ЗАКОНА

Как правило, управляющую компанию для оказания коммунальных и иных сопутствующих услуг собственникам навязывает застройщик. Между собственниками и такой управляющей компанией нередко возникают споры, которые они вынуждены разрешать в судебном порядке. Так, бизнес-центр «Купеческий двор» (Ростов-на-Дону) в 2010 году выиграл судебный процесс, в котором суд подтвердил легитимность проведенного собрания и право собственников на смену формы управления зданием. В этом деле аффилированная с застройщиком управляющая компания оспаривала возможность применения Жилищного кодекса РФ к взаимоотношениям собственников бизнесцентра. Это было первое судебное решение, в котором спор об управлении нежилым зданием рассматривался в арбитражном суде согласно нормам Жилищного кодекса РФ. Суд мотивировал решение Постановлением Пленума ВАС РФ № 64. Апелляционный суд также полностью поддержал доводы суда первой инстанции о возможности применения норм Жилищного кодекса РФ по аналогии и правомочности общего собрания.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Применение аналогии закона усматривается во многих судебных решениях. Вот их небольшой перечень:

В решении Арбитражного суда Свердловской области от 19.04.2016 по делу N А60-52474/2015 суд указал прямо:

«Абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» предусмотрено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства».

В Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 07.08.2015 N Ф09-5861/15 по делу N А60-53557/2014 суд указал:

«При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства как нормы регулирующего сходные отношения».

В Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.07.2015 N Ф10-1655/2015 по делу N А35-5554/2014 суд указал:

«При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества.

В силу п., п. 1, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к возникшим между сторонами отношениям подлежат применению по аналогии соответствующие нормы Жилищного кодекса РФ о принятии решений собственниками помещений многоквартирного жилого дома, закрепляющие особый порядок принятия таких решений.

В Постановлении ФАС Московского округа от 20.09.2012 N А40-121423/11-136-700 суд указал:

«Суд посчитал возможным применить нормы ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ о том, что собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом; решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменен в любое время; решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме».

АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Приведенные судебные решения далеко не единственные. Аналогичного применения норм ГК РФ и ЖК РФ по отношению к нежилым зданиям придерживаются и другие суды, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС № 64. Суды уверенно оперируют статьями 44-48 ЖК РФ применительно к нежилым зданиям.

Кроме того, в последнем из приведенных решений суд пошел дальше и применил по аналогии ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ: «…собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом; решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменен в любое время; решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме…»

КОНТРОЛИРУЮЩИЙ ОРГАН

Как уже было сказано ранее, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо говорит: «В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ».

Таким образом, право создать ТСН у собственников нежилых помещений есть, отношения между ними строятся в рамках ГК и конкретных статей ЖК.

Статья 20 ЖК РФ (Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль) будет распространяться на данные отношения, если ТСН будет создано в порядке ст. 44-48 ЖК и соответственно в части создания, соблюдения требований устава и порядка проведения общего собрания собственников, их будет проверять, в том числе и Госжилинспекция.

Контрольные полномочия Госжилинспекции над ТСН в жилых и нежилых домах:

• контроль за соблюдением управляющими организациями правил содержания общего имущества, порядка предоставления коммунальных услуг;
• проверка правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ (ТСН);
• проверка соответствия устава ТСЖ (ТСН) и внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации;
• проверка правомерности избрания общим собранием членов ТСЖ (ТСН) председателя правления и других членов правления ТСЖ (ТСН);
• проверка правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, решения о выборе юридического лица или индивидуального предпринимателя в целях заключения договора управления многоквартирным домом, правомерность утверждения условий такого договора и его заключения.